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楼梯房卖到7万平30年楼龄的高价老房子为何大家抢破头也要买?
作者:admin    发布于:2022-05-31 11:45   

 

  在遍布大树、大师,古董一样的建筑的校园里,每走一步,就踏在一段历史上,而莘莘学子的青春脸庞,让你回忆起了校园时光。

  那么入住象牙塔的机会有没有?有!但也非常之少。今天我们有幸邀请到了精耕暨大片区五年的金牌房产经纪人——高星星,看他是如何解读30年楼龄的“象牙塔”的。

  广州是一座独具历史风韵的古城,其教育资源丰富且优质,为全国瞩目。在广州,中山大学和华南理工大学“一文一理”非常耀眼,学校实力强、社会传播度高。但其实除了上述两校外,还有一所非常低调的广州本地的211大学——暨南大学,被称为“华侨最高学府”。

  暨南大学始建于1906年,距今已有百年教学历史,暨大教职工近6千人,学生达5万,校园文化氛围强、学风严谨,师资力量雄厚,历年在全国百强大学排行榜上处于中上水平,其荣获的奖项和称号在此就不一一赘述了。

  暨大占地面积达60万平方米,除了教学楼建筑和学生宿舍外,还有部分教工宿舍。暨大的教工住宅区分为羊城苑、苏州苑、明湖苑和南湖苑,均为房改房,其中靠近西门的羊城苑和苏州苑是因为暨大历史上曾在多个城市辗转建校,以城市命名而纪念。

  那些老旧的教工宿舍早已市场化,虽然年代久远,却并不比墙外新净的商品房便宜......

  羊城苑位于暨南大学校内,处于黄埔大道西和中山大道西之间,东临华南快速干线,西临石牌东路。是暨南大学设计建造的,房屋品质有保证,分别于1983—2000年建成,其中,以1990年为节点,前后分别为混合结构和框架结构,共37栋,共有住户1500户,有6层和8层高,主要以58平两房、78、92平三房、108平的四房户型为主,南北对流。

  苏州苑同样位于暨大校内,其建成年代更早,于1978—2000年建成,共38栋,住户970户。两个小区为学校的教职工住宅楼,仅仅一路之隔,户型价格相差不大。

  在小区内部多走走就会发现,不同的建成年代,楼盘设计上有不同的特点:2000年较新的楼盘大部分会有个架空层;而1992年左右的房子,一楼会有一个给每户的储物间,用于存放90年代的交通工具——自行车,如今用来存放各种杂物;70—80年的混合结构的房子看起来就相对会比较有年代感。

  暨大的住宅区有一个共通点:绿化率和房屋的使用率都很高,户型格局好,加上较宽的楼间距,视野好,干净整洁,家家户户都喜欢种花种草。一楼的物业自带小院子,好好打理跟别墅生活一般无二,种点蔬菜瓜果,坐在院子里泡壶清茶,捧一本书晒晒太阳,自有一番小天地。

  一条中山大道,将暨大和华师划为两侧。暨大虽然不像华师一样有自己的专属地铁站,但南北门一出门就有公交站,有20多条公交线分钟可以到达最近的地铁站岗顶。2022年将开通的13号地铁延长线马场站就位于暨大南门,出行便利。

  暨大南门靠近黄埔大道、北门面向中山大道,自驾出行十分方便,5分钟可抵达珠江新城。

  小区距离最近的商圈华忆百货仅需步行255米,暨大一公里范围内有马场路太阳新天地,稍微远一点有太古汇、正佳广场等商场,购物便利;暨大校园内生活配套也比较完善,小型商超、市场一应俱全,不用出校园也能满足日常需求。

  校内有暨南大学附属中学、小学、幼儿园,其中暨大附幼、附小口碑佳、教学质量高,深得家长青睐;但需要说明的是,只有暨大教职工子女才能上暨大附小,虽有少量学位面向社会招生,但需要面试和赞助费。

  羊城苑和苏州苑对应的学位是暨大校外的陶育路小学,属于天河区第二梯队的小学,教学质量不错,属于九年一贯制,其直升的113中学陶育路学校属于省一级中学,生源素质高,师资力量雄厚。

  小区内文化氛围浓厚,除中小学外,还遍布补习班、兴趣班,孩子的学习和安全均有保障,也减轻了家长的负担。

  暨南大学活动设施齐全,各种球场,活动中心均全天开放,羊城苑、苏州苑的住户均可享受校内所有设施设备。

  暨大附属第一医院(华侨医院)和暨大西门邻近的中山三院均属于三甲医院,医疗设施完善,就医方便,医疗有保障。

  除了羊城苑的18栋为一梯六户外,其他均为一梯两户,均为58平的两房—117平的四房户型。户型方正,使用率均达90%以上,朝向几乎均为南、北向,南北对流。

  目前部分框架结构楼栋在加装电梯,价格略微会有所上涨,即使在传统观念上无法加装电梯的混合结构楼栋,也已经有部分楼栋完成了加装工作,加装电梯已经成为趋势。

  就价格而言,2000年建成的新羊城苑、新苏州苑单价达到了7万/平,框架结构为5.8-6.5万/平,混合结构相对便宜为5.2万左右。其中有部分框架结构一楼带院子,总价高于普通楼层近100万。

  小区一房仅有52平一种户型,置换型三房、四房户型相对比较多,其中88平三房和108平、111平户型更受关注,但目前房源稀缺,成交看缘分。

  当然,也有刚需人群的福音:羊城苑26—30栋的58平户型为刚需热门户型,价格在4.9—5万/平,是整个小区最便宜的户型,但因为靠近石牌东,人员杂乱、声音嘈杂,且距离大门比较远,出门不太方便。

  该户型在羊城苑和苏州苑普遍分布,同种户型有不同的面积段,是小区里成交最为火热的两房户型。户型方正,卧室出阳台南向,通风采光好,空间布局合理,适合手头资金有限的家庭和年轻小两口。

  目前该户型58平的在售房源价格为310万,相对近期成交略高,但其总价低、易上车,有需要的人群可以考虑入手;有一套68平两房挂盘价为360万,与去年年末成交的一套一楼带花园460万的成交价相比,目前的价格性价比还算比较高的。

  此户型羊城苑和苏州苑大部分楼栋均有分布,是大部分买家普遍看好的三房。户型方正,客厅出阳台南向,通风采光良好;实用率高达90%,布局合理、楼间距宽,居住舒适度高。不足的是两个卫生间面积过小,实用性不高,有业主会将厨房打通至生活阳台,从而扩大卫生间面积。

  目前17栋有房源在售,中楼层南向,放盘价500万左右,业主诚心卖,有一定的议价空间。

  该户型分布在新羊城苑,属于稀缺户型,一般业主会选择持房自住,很少有放盘,价格合理的话基本放一套卖一套。

  户型方正,客厅出阳台南向,通风采光好,客厅活动空间大,主卧带套间,厨房带生活阳台,生活起居便利,不足的是有间次卧远离安静区导致动静分区不明显。

  该户型目前有房源在售,价格不明朗。因为几年难得出一套,不排除有买家高价入手。因为该户型过于稀缺,放卖实属难得,有需要的可以联系文末作者。

  小区是开放式小区,人车不分流,但基于校园的管理下井然有序;校内环境安静舒适,随处一拍便是一条美丽的风景线,独特的校园景观为两个小区增添了不少文化、艺术气息,加上暨大百年历史的沉积,这些也成为不少人挤破头也想在暨大安家的原因。

  小区物业为暨南大学物业,安全有保障。因合同到期,为提高教职工住宅区物业管理,目前已启动新一期物业管理招标工作,对管理服务做出调整,提高了整个小区的舒适度和管理水平。

  小区租客少,居住氛围浓厚,入住率高,住户大多是暨大教职工以及华侨医院的老师,综合素质较高,相互间有来有往,相较于其他小区邻里关系更为和谐,生活气息和文化氛围都相当浓厚。

  羊城苑、苏州苑近期二手放卖的货量并不多,而且价格分化比较大。混合结构的房子因楼龄老普遍比较便宜,单价在5—5.3万/平,而羊城苑部分新一些的房子卖得高出天价,有的成交甚至达到7.4万/平。

  另外,校内房源稀少,属于不可再生资源,放出来的盘看起来有好几套,但真正愿意挂到网上的可能只有一套,足以见得业主卖房意愿并不强烈。

  暨大内部小区成交的一般是2、3房,放开二胎后,刚需转改善需求多,3房大户型供不应求,就价格方面来说,这些小区并没有遵循一般来说面积越大,单价越低的原则,反而面积越大单价越贵。

  即使如此,贵出天价也丝毫没消磨购房热情,一是暨大老师和华侨医院的医生,基本终身在此工作、生活,自然会选择学校里面的小区;二是如前文所说的,有校园情怀、期待入住象牙塔机会的人群。

  目前两个小区均价为5.5万/平,近半年价格平稳,起伏不大,房少客多,供不应求,小区位于暨大这个独特的地理位置,暨大宿舍属于不可再生资源,其校园氛围、户型特点、超高使用率,均具有实实在在的不可替代性,加上小区正在陆陆续续加装电梯,其保值增值性有目共睹,

  其中明湖苑与羊城苑、苏州苑不尽相同,新明湖苑于2000年建成,单价6—6.5万/平,多为92—109平大户型,整体规模较小;南湖苑除了8栋外,其他楼栋因邻近华南快速,较为嘈杂,居住体验相对较差,但其价格相对其他三个小区较便宜,户型以73平两房和78—86平的三房为主,这两个小区的房源较羊城苑、苏州苑更为稀缺,近几年少有成交。而羊城苑、苏州苑规模大,户型选择多,距离地铁、市场近,相对来说生活比较便捷。

  总的来说,羊城苑和苏州苑在楼龄和价格方面有缺憾,但作为宜居型小区,其独特的地理位置、成熟的配套、良好的居住氛围、省一级学位方面优势是周边小区都难以企及的。未来随着马场站地铁站的开通,在便利交通的同时,势必引来大量的人流,片区的购买力自然会相应的提升。如今教职工的房改房已然市场化,但其留存在文化氛围感、历史厚重感是无法复制、不可再生的,也无法用价格来衡量的。

  2.本公众号文章仅为作者个人分析,旨在交流观点,不代表平台观点,不作为具体购房指导。楼市有风险,买卖需谨慎。

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